Главная | Особенности регулирования сделок с землей

Особенности регулирования сделок с землей


Учитывая, что заключение договора аренды городских земель связано с внесением значительных сумм в оплату за право заключения такого договора, расширение прав арендаторов земельных участков было целесообразно.

Однако права собственника-арендодателя в этой ситуации также защищены, так как при заключении договора аренды земельного участка арендодатель может предусмотреть необходимость своего согласия на последующую переуступку или иное распоряжение правом аренды.

При передаче арендатором своих прав по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом не требуется заключения нового договора аренды земельного участка.

Аналогичный порядок предусмотрен и для передачи земельного участка в субаренду. В соответствии с п.

Удивительно, но факт! Имущественные отношения с земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В данном случае ЗК РФ и является тем "иным законом", в соответствии с которым установлено, что для передачи земельного участка в субаренду согласия собственника участка не требуется, но необходимо его уведомление, если договором между собственником и арендатором не предусмотрено иного. Практика двух последних лет показывает, что арендаторы уже используют свое право на переуступку права аренды, и это не вызывает дополнительных проблем у государственных органов, уполномоченных распоряжаться государственными землями.

Более широкий объем прав предоставлен, в соответствии с п. Кроме уже описанного выше права арендатора земельного участка в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение такого договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Такие ограничения прав арендодателя государства связаны именно с необходимостью предоставления дополнительных гарантий арендатору земельного участка, который в силу особенностей заключаемого с государством которое в данном случае практически является монополистом договора аренды лишен возможности согласования многих важных для него условий договора при его заключении и, по сути, находится с арендодателем в неравном положении.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения.

Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

Аукцион как форма продажи земельных участков был впервые предусмотрен в российском земельном законодательстве Указом Президента Российской Федерации от 1 октября г.

Первоначально при продаже участка или права аренды участка с аукциона в отношении участка в качестве основного требования выдвигалось соблюдение его основного целевого назначения и разрешенного использования. Победителем аукциона признавался участник, предложивший максимальную цену. В соответствии с данным Указом была организована аукционная продажа участков, находящихся на территории поселков городского типа и сельских населенных пунктов Раменского района Московской области, гражданам, постоянно проживающим в городе Москве и Московской области и имевшим, в соответствии с действовавшим в то время законодательством, право на приобретение участков в собственность.

В дальнейшем развитие аукционной и конкурсной продажи земельных участков, а также прав их аренды активно развивалось в г. В настоящее время при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков на аукционе Минимущество России определяет существенные условия заключаемых по результатам аукциона договоров купли-продажи. Однако большую популярность приобрели конкурсы по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды.

В этом случае конкурсные условия включаются затем в договор купли-продажи купчую либо договор аренды участка. В числе конкурсных условий могут быть: В настоящее время при продаже федеральных земель условия конкурса, а также существенные условия договоров купли-продажи и аренды таких земельных участков определяет Правительство Российской Федерации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. Постановлением Правительства РФ от 11 нояб. Предметом торгов конкурсов, аукционов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети электролинии, газопровод, водопровод и т.

Приказом Роскомзема от 2 июня г. Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны: Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным. Правила определения цены п. В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.

Вполне допустимы следующие способы определения цены договоре купли-продажи: Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости. Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче ст. Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество. Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.

Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст.

Удивительно, но факт! Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками.

Правда, если в хозяйстве есть излишки земли, то строгой связи между этими излишками и другими средствами производства нет. В этом случае ипотека может распространяться на часть принадлежащей хозяйству земли, не затрагивая других средств производства.

В этих условиях, если долг не будет погашен, а заложенная земля отойдет от хозяйства и окажется проданной, не произойдет разрушения оставшегося хозяйственного комплекса. Обмен землями между соседями нередко имеет специфическую цель — исправить неудобства землепользования эти неудобства вызваны нерациональным прохождением границ между участками и не имеют отношения к неудобьям — землям, которые неудобно использовать вследствие их физических свойств.

Так, если для нужд соседа требуется проход или проезд к дороге, прогон скота на водопой через чужую землю, то такое взаимное неудобство в некоторых случаях можно преодолеть, если соседи совершат обмен землями между собой. При этом один из них получит полосу чужой земли, которая необходима ему для доступа к дороге или к воде, а взамен предоставит другую полосу, которая удовлетворит его контрагента. Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает, что получатель ренты передает в собственность принадлежащий ему земельный участок плательщику ренты, который в свою очередь осуществляет пожизненное содержание с иждивением данного гражданина и или того, которого он укажет.

Плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, который передан в обеспечение пожизненного содержания, только после того, как получатель ренты даст свое согласие.

Наследование позволяет после смерти гражданина наследодателя обеспечить универсальное правопреемство в принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных правах. Наследодателями земельных участков могут являться те лица, которые обладают правом пожизненного наследуемого владения, после смерти которых осуществляется наследственное правопреемство.

Следует заметить, что когда наследником является иностранный гражданин, а также лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать этому лицу в силу закона например, земельный участок располагается в приграничной территории , то иностранец или лицо без гражданства обязаны произвести отчуждение принадлежащего им земельного участка.

Юридические лица иностранного государства, лица без гражданства могут обладать такими участками исключительно на праве аренды, право собственности в подобных случаях исключено ст. Правда, целесообразнее все же признать за вышеперечисленными лицами право выбора: Государство может быть наследником как по завещанию, так и по закону, если земельный участок завещан ему, если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все наследники лишены наследодателем права наследования, если ни один из наследников не принял наследства.

Имущество, переходящее в порядке наследования по закону к государству, именуется выморочным. Порядок наследования выморочного имущества должен быть определен в специальном федеральном законе. Доказательством принятия наследства, включающего земельный участок, могут служить: Особенности государственной регистрации земельно-правовых сделок Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства.

В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля г. Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. Государственной регистрации присущ заявительный характер и только от воли правообладателя зависит, будет ли зарегистрирована сделка либо соответствующее право или нет.

Действующее законодательство не возлагает на правообладателя обязанность по осуществлению действий по государственной регистрации в течение какого-то срока. В нормативных актах не содержатся какие-то специальные санкции за отсутствие регистрации прав и сделок.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества.

ГК РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских фермерских хозяйств. Так, в соответствии со ст. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. В случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.

Основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При общей долевой или совместной собственности ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных участков.

По общему правилу залог участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимального размера, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особенности залога земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования частью участка, необходимой для использования объектов недвижимости.

При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Под общей собственностью понимается земельный участок, находящийся в собственности двух или более лиц. Если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет — то совместная. По общему правилу общая собственность является долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности. Общей совместной собственностью признается собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского фермерского хозяйства.

После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве.

При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Следует выделить особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. При возмездном отчуждении должны соблюдаться правила о преимущественном праве покупки доли.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли должен известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Споры подлежат разрешению в судебном порядке. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством или соглашением между правообладателями не предусмотрено иное. Государственная регистрация обеспечивает более строгий правовой режим недвижимости по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации сделки с земельным участком 1.

Документ об уплате государственной пошлины п. Кадастровый план земельного участка, удостоверенный соответствующим территориальным подразделением. Представление кадастрового плана не требуется, если такой документ ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов п.

Договор или иной документ, подтверждающий заключение сделки в отношении земельного участка п. Решение органа юридического лица, который в соответствии с действующим законодательством и учредительными документами вправе принимать решение о совершении соответствующих сделок.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение сделки в отношении земельного участка другим супругом в случаях: Разрешение органов опеки и попечительства в случае совершения сделки в отношении земельного участка, принадлежащего подопечному несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному лицу ст.

Сведения о наличии строений на земельном участке и о правах на эти строения.

Удивительно, но факт! В случаях, предусмотренных законодательством, оценка земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Иные документы, необходимые для государственной регистрации сделки перехода права. Право на земельный участок, приобретенное участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающими документами. В соответствии со ст. Статья 26 ЗК РФ основана на общем требовании о государственной регистрации прав на земельные участки как недвижимое имущество и сделок с ними.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию прав. Поскольку права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки.

При этом неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества в том числе и на земельные участки. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным законодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной деятельности на окружающую среду.

Проведение такой оценки для граждан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования. Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей[13].

Если рассматривать общие правила сделок в контексте гражданского и земельного права, иными словами, общие правила земельно-правовых сделок, то нужно выделить прежде всего следующие. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены: Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть: Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные а не пассивные действия субъектов этого правоотношения: При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду.

Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки.

Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, то есть надведомственные органы.

Удивительно, но факт! Налоговая база определяется отдельно в отношении земельных участков, собственниками которых признаются разные лица или установлены различные налоговые ставки.

В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции п. В соответствии с Федеральным законом от Для осуществления регистрации в каждом районе создана регистрационная палата [9].

Удивительно, но факт! После появления в законодательстве прямого упоминания какого-либо вида сделок с землей он получает развитие на практике.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним— юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ[2,3].

Государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Стоит отметить, что объектом купли-продажи может быть только участок, который прошел государственный кадастровый учет.

Процедура наследования происходит в несколько этапов. Для начала необходимо получить свидетельство о праве на наследство, после чего паспорт БТИ или кадастровый план, затем оформить право собственности на землю. Справиться самостоятельно со всеми этими процедурами достаточно сложно, поэтому лучше обратиться за помощью к опытному специалисту.

Эта процедура подразумевает безвозмездную передачу земельного участка или доли от одного лица другому. Важно отметить, что при оформлении сделки подобного рода необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием супруга дарителя на сделку.

Если даром является имущество, находящееся в совместной собственности, необходимо добровольное согласие каждого из собственников. Сделки с землей, связанные с залогом земельных участков или земельных долей, встречаются реже, и поэтому требуют более тщательной юридической проработки.

Землю можно отдать в залог под кредит или обеспечить с ее помощью иные финансовые обязательства. Сделки данного типа специалисты считают наименее распространенными.

Отмечается, что вместо мены нередко оформляется несколько сделок купли-продажи. Ниже представлен материал для изучения. Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей.

Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов с заключением договора в нотариальном порядке ст. Вторым случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке, находящемся в частной собственности гражданина: Совершение сделок с землей в этот период сдерживалось установленным Конституцией мораторием на совершение таких сделок. Признан утратившим силу Федеральным законом от Был установлен десятилетний мораторий с момента бесплатного приобретения права собственности на земельный участок на совершение сделок с землей, в первую очередь ее купли-продажи, и пятилетний мораторий на отчуждение земли в случае приобретения земельного участка за плату.

Продажа земельных участков без соблюдения моратория допускалась только Советам народных депутатов. Крестьянским хозяйствам предоставлялось право залога земли в банках п.

При этом было установлено, что отказа в приеме и регистрации заявки на приобретение продажу земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 14 июня г. N , касавшихся перечня земель, приватизация которых была прямо запрещена.

2.1. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка.

Приведенные нормы Указов и Постановлений Правительства вступали в противоречие с установленным в то время законодательством мораторием на сделки с землей. Признан утратившим силу Указом Президента РФ от 26 марта г. Поэтому 9 декабря г. Во всех остальных случаях сохранялось действие моратория.



Читайте также:

  • Как встать в службу занятости после увольнения по собственному желанию
  • Размер пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону
  • Нотариальное заверение договора купли-продажи земли